Ortak mülkiyet konularında, özellikle taşınmaz mallarda karşılaşılan sorunların çözümünde Türk Hukuku önemli bir araç sunar: İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) davaları. Mülkiyet paydaşları arasındaki anlaşmazlıkların çözümünde sıklıkla başvurulan bu dava, ortaklığın hukuken sona erdirilmesine olanak tanır. Ancak, ortaklığın giderilmesini istemeyen veya payını satmak istemeyen hissedarlar için süreç karmaşık ve dikkatli bir strateji gerektirir.
İzale-i Şuyu Davası Nedir?
Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi gereği, paylı veya elbirliğiyle mülkiyette, ortaklardan biri diğer ortaklarla anlaşamadığında taşınmaz üzerindeki ortaklık izale-i şuyu davası yoluyla sona erdirilebilir. Bu dava, taşınmazın bölünmesi mümkünse aynen taksim; mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın kaldırılmasını sağlar.
Dava Şartları ve Süreçler
İzale-i şuyu davasını açmak için bazı hukuki şartların yerine getirilmesi gerekir:
- Paydaşlık Durumu: Dava, yalnızca taşınmazın mülkiyetine ortak olan kişiler tarafından açılabilir. Dava açan kişinin mutlaka taşınmaz üzerinde pay sahibi olması gerekir.
- Anlaşmazlık Durumu: Ortaklığın devamı mümkün olmayacak hale gelmiş ya da taraflar arasında ciddi bir ihtilaf doğmuşsa dava açılabilir.
- Mahkeme Yetkisi: Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi bu davalara bakmakla görevlidir.
- Talepler: Davacı, taşınmazın aynen taksim edilmesi veya satışa konu olması talebinde bulunabilir.
Aynen Taksim ve Satış Usulü
Mahkeme, öncelikle taşınmazın fiilen bölünebilir olup olmadığını inceler. Eğer taşınmazın hukuki ve fiziki şartlar altında bölünmesi mümkünse aynen taksim kararı verilir. Ancak çoğu durumda bu mümkün olmaz ve taşınmaz açık artırma yoluyla satışa çıkarılır. Satıştan elde edilen gelir, tarafların hisseleri oranında bölüştürülür.
Hissedarın Alış Önceliği (Şufa Hakkı)
İzale-i şuyu davalarında satış yapılması kararı verildiğinde, hissedarlar arasında alış önceliği (şufa hakkı) söz konusu olabilir. İzale-i şuyu davada hissedarın alış önceliği bulunmaktadır.
Şufa hakkı, bir taşınmaz üzerindeki payın üçüncü kişilere satışında, diğer hissedarlara öncelikli satın alma hakkı tanır. Ancak izale-i şuyu davalarında, satış açık artırma usulüyle yapıldığından bu hak farklı bir şekilde işler:
- Açık artırmaya tüm hissedarlar katılabilir.
- Hissedarlar, taşınmazı satın alarak ortaklığı sona erdirebilir.
- Eğer hissedarlardan biri artırmada en yüksek teklifi verirse, taşınmazın tamamı o hissedarın olur.
Hissemi Satmak İstemiyorum! Ne Yapabilirim?
Payını satmak istemeyen hissedarlar için çeşitli hukuki yollar mevcuttur. Ancak bu süreç dikkatli bir planlama ve hukuki destek gerektirir:
- Ortaklarla Uzlaşma Yoluna Gitmek
İlk adım olarak, diğer paydaşlarla uzlaşma sağlanmaya çalışılabilir. Ortaklık sona erdirilmeden önce, tarafların bir araya gelip çözüm üretmesi dava sürecinden daha az maliyetli ve zaman alıcıdır.
- Aynen Taksim Talebi
Eğer taşınmazın bölünmesi fiziken mümkünse, hissedar bu yönde talepte bulunabilir. Bu durum, taşınmazın satışına engel olabileceği gibi kişinin kendi payını korumasına olanak tanır.
- Açık Artırmada Alıcı Olmak
Satış kararına rağmen payınızı korumak istiyorsanız açık artırmaya katılarak taşınmazı satın alabilirsiniz. Ancak bu durumda taşınmazın diğer hisselerinin bedelini ödemeniz gerekir.
- Payın Değerini Artırmak
Eğer satış kaçınılmazsa, açık artırmada payınızın yüksek değerle satılmasını sağlamak için uzman görüşü alabilir veya bilirkişi raporlarının detaylı incelenmesini talep edebilirsiniz.
- Davanın Usulüne İtiraz
Hukuki süreçte dava şartlarına uyulmadığını veya bazı hukuka aykırılıkların bulunduğunu tespit ederseniz, itiraz ederek süreci uzatabilir ya da davanın düşmesini sağlayabilirsiniz.
İzale-i Şuyu Davasında Engelleme Yolları
Paydaşlardan biri bu davayı açtığında, diğer hissedarlar davanın gidişatını etkileyebilecek birkaç hukuki yöntem kullanabilir:
- Davanın Sulh Yoluyla Çözüme Kavuşturulması
Mahkeme sürecini engellemek için diğer paydaşlarla anlaşarak davanın geri çekilmesini sağlayabilirsiniz.
- Taksim Edilemezlik İddiası
Eğer taşınmazın bölünmesi teknik veya hukuki olarak mümkün değilse, bu durumu kanıtlamak dava sürecinde avantaj sağlayabilir.
- Mahkeme Kararlarına İtiraz
Dava sırasında alınan ara kararlar veya satış kararına karşı itiraz ederek süreci uzatabilirsiniz. Özellikle satışa ilişkin eksiklikler (örneğin değer tespiti sorunları) bu aşamada önemlidir.
- Taşınmazın Önemine Dair Savunma
Eğer taşınmaz, hissedarın yaşam alanı veya ekonomik varlığı açısından hayati öneme sahipse, bu durum mahkemeye sunularak ortaklığın giderilmesi kararının iptali talep edilebilir.
Sonuç
İzale-i şuyu davaları, ortak mülkiyete konu olan taşınmazların paylaşımında önemli bir rol oynar. Ancak bu süreçte haklarını korumak isteyen hissedarların dikkatli bir planlama yapması ve hukuki süreci yakından takip etmesi gerekir. Payınızı satmak istemiyorsanız, dava öncesi ve sırasında atılacak adımlar, hem maddi kayıpların önlenmesi hem de taşınmaz üzerindeki haklarınızın korunması açısından belirleyici olacaktır. Gene olarak izale-i şuyu davası hissemi satmak istemiyorum diyorsanız bu hususlara dikkat etmeniz gerekir.
KAYNAKÇA: https://baf.av.tr/izale-i-suyu-davasi/
Bir Cevap Yaz
